En este artículo vamos a explicar los 6 principales pasos a seguir a la hora de comprar una vivienda en España.
España. Más de 300 días de sol al año. Seguridad. Arte. Deportes. Salud. Gastronomía. Más barato que otros países de Europa. ¿Qué más podemos decir? España es el paraíso elegido por cada vez más extranjeros para retirarse en un país seguro, multicultural, con una gastronomía mediterránea única y a la vanguardia en multitud de artes y disciplinas.
¿Quiere comprar una vivienda en España?
Estos son los principales pasos a seguir que tú (o tu abogado) tendréis que llevar a cabo para comprar una vivienda en España:
1.- Obtener un NIE
Un NIE es un número de identificación de extranjero (número de identidad de extranjero). Este número es obligatorio para todo extranjero que quiera dar una paso para comprar una vivienda en España.
Se puede solicitar en determinadas comisarías de Policía. Puedes solicitarlo personalmente o a través de tu abogado con un poder especial.
2.- Plazo para la compra
El plazo para toda la transacción puede variar en función de varios hechos, pero por lo general suele oscilar entre uno y tres meses.
Si la propiedad que deseas comprar está en construcción o las obras aún no han comenzado deberás prestar especial atención al marco legal de la compra, para tener bajo control todos los aspectos legales de la transacción antes de dar cualquier paso.
Si la propiedad de tus sueños ya está construida, el proceso de compra se reducirá y se habrn de llevar a cabo menos pasos para comprar la vivienda.
3.- ¿Qué pasa con la hipoteca?
En España normalmente los bancos prestan hasta el 80% del precio de compra a los nativos españoles como préstamos hipotecarios.
En caso de extranjeros, los bancos españoles normalmente prestan hasta el 70% del precio de compra, pero esta cifra suele estar entre el 50% y el 60% del precio de compra.
Si eres extranjero y necesitas pedir prestado algo de dinero para comprar la propiedad deberás revisar la transacción con bancos españoles y bancos locales y verificar qué opción puede ofrecerte mejores condiciones.
Puede darse el caso de que tu banco local te preste dinero usando tu vivienda como garantía y no necesites firmar una hipoteca con ningún banco español.
Si finalmente se firma el préstamo con cualquier banco español, el banco está obligado a realizar un KYC (Know Your Client) y por lo tanto te solicitará varios documentos como declaraciones de impuestos, acuerdos laborales, etc…
4.- ¿Cuáles son las comisiones y gastos?
Este paso a seguir para comprar una vivienda en España implica varios gastos a considerar. Los gastos a tener en cuenta son los siguientes:
- Notaría: Toda transmisión de cualquier inmueble en España debe realizarse ante notario público y cobran honorarios por la redacción de la Escritura de Compraventa.
- Registro de la Propiedad: El nuevo propietario de la propiedad transferida debe estar inscrito en el Registro de la Propiedad donde se encuentra la propiedad y también cobran tarifas de Registro de la Propiedad para revisar y registrar los documentos.
- Abogado: Su abogado será responsable de preparar y revisar todos los aspectos legales de la transacción. Normalmente los honorarios de su abogado serán el 1% del precio de compra.
- Agencia Real Estate: si utiliza una agencia para encontrar su futura propiedad, también le cobrarán tarifas.
- Impuestos: como comprador, deberá pagar impuestos al comprar una propiedad y también durante el tiempo en que la tenga.
Aproximadamente el 10% del precio de compra serán honorarios y gastos a pagar a varias partes involucradas en la transacción.
5.- ¿Qué documentos hay que firmar?
Al comprar una vivienda, el comprador y el vendedor deberán firmar varios documentos.
Existen varios mecanismos legales para firmar la compra de una propiedad en España. Aquí explicaremos los más comunes:
- Contrato de Reserva
Este contrato se firma entre el vendedor y el comprador con el fin de reservar la propiedad para el comprador y no mostrársela a otro comprador diferente. Normalmente es un documento blando sin penalización para las partes si finalmente la transacción no llega a buen término.
- Contrato de Arras
Este es otro tipo de contrato de reserva, utilizado en propiedades de segunda mano con obligaciones para ambas partes. El comprador deberá pagar una reserva denominada “Arras” y el vendedor no negociará en paralelo con otras partes. Si finalmente la transacción no se realiza, se generarán sanciones para el responsable por no realizar la transacción.
- Contrato Privado de Compraventa
Es el documento más común en las transacciones en las que se adquieren inmuebles sobre plano o están en proceso de construcción. Este documento refleja oficialmente la transmisión de la propiedad para las partes involucradas, sin embargo, eventualmente deberá firmarse ante un notario público.
Es un documento duro con obligaciones para ambas partes y es muy importante que un abogado revise este documento para estar seguro sobre el contenido y las implicaciones y los riesgos legales.
- Escritura de Compraventa
Este es el documento más común y será imperativo firmarla en cualquier transacción que involucre propiedades en España, como lo exige la ley.
Este documento tendrá una descripción completa de las partes involucradas, una descripción completa de la propiedad que se venderá con detalles del registro de la propiedad, una descripción completa del precio, el impuesto que deberá pagarse, si hay deudas relacionadas con la vivienda, etc…
Este título será el título de propiedad oficial para el comprador con respecto a la propiedad adquirida.
5.1.- ¿Qué otros documentos son importantes?
Otros documentos importantes a tener en cuenta son el informe técnico, que es importante para las transacciones en las que se trata de una propiedad de segunda mano y el estado de la propiedad debe ser revisado y confirmado por un profesional. Normalmente este tipo de proceso está presente en operaciones con un precio elevado, o el informe de tasación realizado por un ingeniero tasador oficial, que será necesario para solicitar una hipoteca con cualquier banco español. Este informe no será válido si lo realiza una agencia inmobiliaria.
6.- ¿Cómo terminará la transacción?
Como comentado, el cierre de la transacción deberá realizarse ante un notario y la Escritura de Compraventa deberá registrarse en el registro de la propiedad. Una vez realizada la inscripción se realizará el trámite y se oficializará el cambio de titularidad.
Normalmente la inscripción de la Escritura de Compraventa en el registro de la propiedad tardará unos dos meses en producirse desde el depósito y la realizará una gestoría o el propio abogado, que también se encargará de comunicar el cambio de titularidad al ayuntamiento donde se encuentra la vivienda.
Si crees que desde Gestoría Madrid Norte o desde nuestro partner SCI Real Estate & Law podemos serte de ayuda a la hora de adquirir tu propiedad en España no dudes en ponerte en contacto con nosotros y estaremos encantados de ayudarte durante todo el proceso.
¡Gracias!
